Le fasi di una compravendita immobiliare

 Negoziazione (o trattativa) –In questa fase si definiscono informalmente prezzo e condizioni e tempi della vendita.

Si deve definire il margine di trattativa economica: mettere un limite entro il quale ritieni dignitosa la negoziazione. 

Un margine di ribasso fa parte del gioco e dimostra flessibilità, ma si deve avere ben chiaro il budget al quale si vuole arrivare.

Non c'è nulla di peggio di un venditore che fa trasparire insicurezza, soprattutto se, dall'altra parte del tavolo, c'è chi sa bene quello che vuole e quello che sta facendo.

Trasparenza e correttezza: sono i due ingredienti di una compravendita senza intoppi.

Conformità della planimetria catastale: accertarse che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dei luoghi.

 Se nel corso degli anni sono stati effettuati interventi strutturali sull'immobile, si deve aggiornare la planimetria catastale appena si decide di vendere casa.

  La mancanza di  conformità castatale porta all'annullabilità dell'atto di vendita e può farti perdere alcuni ottimi potenziali acquirenti, qualora venisse effettuata una verifica in fase di trattativa.

In questa fase negoziale, si dovrà rendere disponibile al potenziale acquirente l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

Proposta d'acquisto irrevocabile – L'atto unilaterale con il quale il proponente formalizza la proposta dell'acquisto a un determinato prezzo e a determinate

condizioni.

Compromesso – È un atto preliminare di vendita (stipulato anche con scrittura privata) con il quale le parti s'impegnano alla stipula del successivo atto di compravendita. 

In questa fase, l'acquirente versa un acconto o una caparra a titolo di garanzia dell'impegno d'acquisto. 

Inoltre, nel compromesso deve essere indicata la data del rogito.

La caparra o l'acconto devono essere indicati nella proposta, così come ogni altro dettaglio della compravendita.

Trascrizione del compromesso – Per maggiore tutela del venditore, si può procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari.

 In questo modo, il venditore non può impegnarsi con più potenziali acquirenti contemporaneamente.

Il preliminare di vendita è un atto che deve essere registrato per legge, se il tempo che trascorre tra la sua sottoscrizione e il rogito supera i 20 giorni.

Per velocizzare i tempi, puoi consigliare all'acquirente di prendere appuntamento con il notaio prima dei 20 giorni, per evitare l'obbligo di registrazione del preliminare.

Solitamente, in questa fase, viene versata una caparra da parte del futuro acquirente che ti dà la garanzia di un impegno più concreto e ti tutela dalla perdita di altri potenziali clienti nel periodo che trascorre tra la proposta che "blocca" l'immobile e il rogito effettivo..

Se quanto indicato è corretto, puoi accettare la proposta d'acquisto, altrimenti potrai proporre gli aggiustamenti che ritieni opportuni. Quello che si avrà in mano, alla fine, è il testo del compromesso. Se lo sottoscrivi per accettazione, diventerà vincolante anche per te venditore.

Il compromesso non è un atto richiesto al fine della validità del rogito.

 Tuttavia, l'atto, che va redatto in forma scritta, ha la sua importanza, dato che ha l'obiettivo di tutelare entrambe le parti rendendo vincolati alcuni aspetti del contratto definitivo.

Nel caso in cui il compromesso non sia stato formalizzato tra le parti, la proposta di acquisto (atto unilaterale) diventa automaticamente il preliminare di compravendita al verificarsi di due passaggi:

la proposta è stata accettata da parte del venditore;

Il proponente è a conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del venditore.

Quando si è in presenza di questi elementi, la proposta di acquisto deve essere registrata obbligatoriamente.

Rogito – È l'atto pubblico di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio e sancisce il passaggio di proprietà della casa.

Si tratta della trascrizione ufficiale dell'atto preliminare di compravendita (compromesso) davanti al notaio, che lo sottoscrive.

La visura catastale di un immobile

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. 

Esso contiene i principali dati di un immobile:

il comune e la Provincia in cui si trova;

i dati di identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno);

i dati di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria e classe catastale, superficie, consistenza e rendita catastale);

i dati di intestazione per ciascun intestatario (dati anagrafici, codice fiscale, diritti

e oneri reali);

la planimetria.

Come ottenerla la visura catastale immobile

Il servizio “Consultazione personale” dell’Agenzia delle Entrate consente di conoscere i dati relativi ai propri immobili o terreni e ottenere:

la visura catastale attuale e storica, per soggetto o per immobile, contenente identificativi, categoria, classe, superficie catastale per gli immobili censiti nei gruppi A, B e C, rendita catastale o redditi dominicale e agrario;

l’estratto di mappa con la particella terreni;

la planimetria del fabbricato.

I titolari, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, possono chiedere la consultazione gratuita e in esenzione dei tributi, per gli immobili di cui risultano titolari in catasto (consultazione personale). 

Casa ipotecata

Se una persona che ha estinto il mutuo ma  l'ipoteca NON SI E' CANCELLATA  AUTOMATICAMENTE sulla casa, SI DEVE FARE una prassi (legge semplificata Bersani più facile)

Nel preliminare della vendita di casa si deve dichiarare se la casa ha un ipoteca

Se non si dichiara si deve pagare i danni...il doppio della caparra

L'IPOTECA viene iscritta sull'immobile

la visura è nei  registri immobiliari

Il servizio “Consultazione personale” dell’Agenzia delle Entrate

Vedere l'atto di vendita del proprietario per vedere se l'ha comprata con ipoteca

Visura per vedere se la casa ha ipoteca

Devi avere i dati del proprietario (nome,data nascita,codice fiscale)

visura sul immobile (con dati castatali : comune,sezione)

Ci posso essere errori nella trascrizione

Se c'è ipoteca devi vedere se l' ipoteca è stata cancellata : se non c'è scritto nulla vuol dire che ancora è presente , se è stata cancellata trovi l'annotazione di CANCELLAZIONE TOTALE

Se l'ipoteca è stata scritta per più di 20 anni fa ha perso efficacia

se si fa solo la visura sul venditore si possono vedere tutte le sue ipoteche a favore e contra ...(IPOTECA VOLONTARIA CONTRO) SI DEVE CHIEDERE LO SVILUPPO DI QUELLA NOTA DI IPOTECA

Ma non vuol dire che quella ipoteca sia sulla casa che sta vendendo

IPOTECHE SULL'IMMOBILE

PIGNORAMENTI

IPOTECHE GIUDIZIARI

CONCLUSIONE

VEDERE L'ATTO CON CUI E' STATO ACQUISITO L'IMMOBILE (donazione,successione,per acquisto dal attuale proprietario)

Se è stata una donazione bisogna guardare l'atto con cui è stata donata

IO L'HO AVUTA PER DONAZIONE....devo vedere anche l'atto come l'acquisita suo padre

SI DEVE AVERE L'ULTIMO ATTO DI COMPRA-VENDITA DEL IMMOBILE

Se ci sono più proprietari ..si deve fare le visure su tutti i proprietari